海汇盛景：商业地产开发建设的十大误区

本文作者赵海英先生，北京航空航天大学土木工程学士学位，高级工程师,北京海汇盛景总裁。近二十年商业地产开发从业经历，主导创建北京海汇盛景，商业地产金牌操盘手，商业地产全过程委托开发管理模式的创立者及先行者。

近几年，由于住宅调控日益严厉，不少地产商纷纷转战商业地产，导致如今商业项目泛滥。 目前，国内商业地产项目空置率居高不下，死盘、烂盘等普遍存在这样或那样的问题。究其原因，正是由于商业地产开发建设过程中，投资方对于大型商业项目的专业化要求不够，存在着很多误区所致。本人根据近二十年商业地产开发从业经历,以及操盘十几个商业地产项目，近200万平方米的大型城市综合体项目实操经验，总结了国内商业地产开发建设存在的10大误区。

误区一：传统的建筑规划设计能替代商业规划设计吗？
对于初次涉入商业地产领域的开发商而言，一个商业地产项目的开发，需要有专业周密的策划、定位和规划、设计来支撑，不能够依然遵循住宅地产的开发模式。商业地产的规划设计先于建筑规划设计。传统建筑设计无法替代商业规划设计。商业地产的规划设计是订单式的模式，从建筑物的柱距、荷载、层高、净高、消防分区、疏散通道、机电设备用房、垂直管井、电扶梯、空调负荷、通风、排油烟、燃气、用电量、给排水等方面是完全异于住宅设计的。商业地产规划设计之所以先行，就在于商业规划初期就要结合主力店、次主力店的工程条件需求，各种业态、功能需求做详细的分类规划，给出各类业态的工程条件和工程标准。比如，住宅的活荷载一般为150kg—200kg /㎡，而商业地产的活荷载通常为300kg/㎡—800kg/㎡；甚至更高。住宅的用电量80—100W/㎡，而商业地产的用电量经验值基本都在150—260W/㎡之间。所以，商业地产的每一项设计指标、设计规范都与住宅有着很大的区别，如果先期不做商业规划而直接引用建筑设计，则会给后期招商、施工、大规模的拆改带来很多困难。综上，在商业地产开发的前期，应该由专业的商业规划设计师做初步规划方案，再与建筑设计师频繁沟通，结合主力店、次主力商家的工程需求，提前打出一个预留量，使项目商业规划设计与建筑规划设计做到无缝对接，最大程度上减少或避免开发商浪费投资成本。

误区二：选择设计院的名气越大越好吗？
很多刚刚涉入商业地产领域的住宅开发商在进行商业项目开发时，都会选择一家甚至几家名气大的设计院来做方案，因此，投入成本非常大。对于这样的高标准固然支持，但是从选择设计院的实际角度出发，本人认为“远亲不如近邻”，选择最好的设计院不如选择最合适的设计院。因为商业地产的工程设计需要满足招商的主力店、次主力店商户的工程条件，所以项目业态复杂和招商的不确定性会使得施工过程中设计变更的工作量非常多。设计院作为众多单位的第一协同者，将承担大量复杂繁琐的协调工作。这些工作，并非一名或几名驻甲方的设计代表可以独立完成和解决的。因此，选择一家可以保持随叫随到、顺畅对接的设计院才是最理想也是最合适的。这样不仅能够顺利的保证工期，同时也能够为多方省下不必要的麻烦。

误区三：老板事无巨细，所有事情亲力亲为？
老板作为一个企业的核心领导者，在一个企业面临重大事件时，往往会亲自操控，万事都要亲力亲为。对于初期转型商业地产的住宅开发商而言，由于项目规模的庞大以及各个环节的繁杂，势必会对以前住宅开发的工作内容有所冲击。一个大型商业地产项目的投资需要十几到几十个亿的资金，从拿地到立项，策划到规划，设计到施工，招商到签约以及装修到开业，内部、外部需要协调的事情不计其数。因此，聪明的老板会善于抓住重点，从大的方向去把控。实行岗位责任制，充分授权给贤能之士，建立现代化企业管理团队。只有这样才能够将繁杂的事情精简化处理，进一步保证工程进度，也为后期的招商环节节省大把的时间，保证项目的准时开业。

误区四：开发商没有专业经验，只有吃苦精神就能干好吗？
众所周知，国内很多商业地产项目都是由开发住宅开发转型商业地产后开发起来的。对于专业的开发商而言，由于团队、体系等方面日积月累的完善，会使得在项目开发过程中不至于走更多的弯路。也有一部分从未有过地产开发经历就直接进军商业地产的开发商，对于此类开发商而言，一定需要有专业的第三方机构来进行项目的开发管理。对于商业地产项目而言，其开发环节的重点不仅是招商和运营，工程管理好与坏更是重中之重。一个商业地产招商招的再好，品牌签约率再高，若工程建设频频出现问题导致工程延期，验收不合格，开业何从谈起？因此，本人认为：一个商业地产项目的开发，是需要多方位合作才能完成的，这个过程绝不能够通过开发商的一己之力来达到。只有保证工程建设的顺利进展，才能够保障中期的顺利招商。每一个环节都需要专业的把控，每一个节点，都需要全方位的跟踪。从工程管理进度方面来考虑，通常一个商业地产工期计划需要在开工前就开始安排和部署，只有合理周详的计划才能够确保工期顺利推进！所以，设计文件的出图计划，分包进场计划，材料进场计划，设备采购计划，资金使用计划等等，都是需要专业的管理团队合理把控，及早制订预先准备的。

误区五：甲供设备材料与甲方分包项目越多越好吗？
目前,有很多商业地产开发商为了降低采购成本、节约投资，在工程实施过程中，几乎所有的工程施工合约中都有约定的甲供材料。而且供料内容越来越多，越来越细，甚至连钢材、水泥、木材、商品混凝土等主材都在合同中约定甲供。这就造成了甲方供料的交接、验收、保存、付款等各方面的环节增多，从而加大了开发商的工作难度，也为施工方对施工过程中出现的工程质量不达标、工期拖延等情况提供了推卸责任的理由。当然，这其中也必然存在着供料自身的质量问题及甲方人操作不当、供应滞后等因素。但是上述情况的发生，势必会造成工程建设成本的提高。因此，在一个商业项目的开发过程中，对于甲供材的选择范围将会直接影响到其工程管理效果的好坏，也会对工期造成无法预估的影响。对此，本人认为：大型商业地产工程甲供产品方面应当主要抓住影响今后商业运行和使用功能需求的机电设备，如中央空调系统的主要设备，变配电系统的主要设备，给排水、消防系统的主要设备和大量的扶梯、电梯等。其次，对于施工通用的建筑材料、各类水管道、电线、桥架、各类风管、压力容器、水箱等常用材料范围的采购，一般都可在承包商的合同范围内自行采购。对于工程主材，甲方可采用双指，即指定若干厂家，指定供货价格，由施工单位和供货厂家直接对接、签约、供货。在施工分包环节上，受大型商业地产的工程建设周期长、环节多等因素的制约，甲方应尽量减少施工分包项目。在工程招投标及施工总承包合同中要明确指出由总承包单位完成的工程内容尽可能让总承包单位完成。基于开发环节中合作方式的多样性，开发商亦可同意总承包单位自行选择几家专业施工单位进行分包，在此期间，必须要由分包单位与总包单位签订工程分包合同。这样即有利于甲方、监理的管理协调，规避因质量、工期、安全、保修责任等风险，也能够减少甲方管理人员的工作量，提高工程管理质量、效率和进度。

误区六：商业地产开发建设过程中，开发商大包大揽就好吗？
“外行看热闹、内行看门道”一直印证着商业地产开发商隔行如隔山的从业尴尬。众所周知，一个大型商业地产项目的开发建设过程大致需要经历拿地、勘察、规划、设计、施工、封顶、竣工、装修、开业等几个关键阶段。我国商业地产的发展经过十多年的成长，开发企业也越来越意识到专业分工、团队协作、业务外包在地产开发建设过程中的重要作用。因此，对于初涉商业地产行业的开发商而言，在开发过程中一定要有专业的团队进行科学的管理和严格的把控。早期的房地产开发企业，除了规划设计环节是由设计院完成以外，从项目定位、户型确定、材料采购、施工管理、房屋销售、物业管理等主要环节基本是由企业自身独立完成。甚至有的企业为了大包大揽，还陆续成立了建筑公司、园林公司、物业公司、装修公司、材料公司等大而全、杂而乱的分支企业。不论有没有专业的人才、做事的团队，先把公司成立起来再说，这些开发商大多带有明显的急功近利的特点。

近年来，随着商业地产市场的逐步发展与成熟，竞争越来越白热化，商业地产工程建设对精细化、专业化、品质化的要求也越来越高。主力店、次主力店等商家对于考量一个商业项目时不仅要看地段、环境和定位，而且还要从建造品质、配套设备设施、规划设计、广场、停车场设计等多方位多角度去考量。因此，本人认为：一个商业地产项目在开发过程中，必须进行科学合理的专业细分。其形成的前期策划、财务评估、规划设计、品牌招商、工程施工、室内装修等必须由专业公司来精确执行，正所谓术业有专攻。

误区七：机电设备招投标采购，越便宜越好吗？
通常，招标采购会是一个供应商与采购商进行价格厮杀的战场。其采购方与供应商之间的既得利益也彼此心知肚明。对于采购方而言，低廉的价格是其节约开发成本的有效途径。对于供货方而言，大量产品的抛售也是其提升企业利润的筹码。冷观两者的博弈，试问受伤的究竟会是谁？一个企业的老总势必会喜欢时刻为企业着想，为企业省钱的员工。当然，这种节俭的作风应该得到鼓励和提倡，但如果由于工作方法不当，一味地追求低价，最终会导致设备质量不合格，后期维护成本高的结果。一个大型商业地产项目的设备采购大大小小的少则上千台、多则上万台，占用整个项目建安成本的比例也相当大。因此，相关管理人员要高度负责、在任何一个环节都要有缜密的思考。要清晰的划分出哪些设备是今后项目运转的核心机件。在影响项目正常运转的核心设备上要大胆投入，反之可适当节省采购成本。在核心机件设备的问题上，严格要求其售后服务的品质和效率。否则，一旦采购质量不达标的设备，则时刻影响着项目正常运转，也为后期出现重大质量问题酿成事故，埋下了隐患。

误区八：只要主力店提出的工程条件都必须满足吗？
主力店良好的品牌号召力和巨大的聚客能力在大型商业地产是不可或缺的，绝大多数的开发商都希望能够引进优质的主力店，从而提高项目自身的商业品质和聚客能力。诚然，主力店是商业地产开发商的“救命稻草”，但是在面对主力店苛刻的入驻条件时，开发商必须要无条件顺从吗？我们知道一个主力店商家进场条件要求很多，例如相关的工程条件，层高、柱距、进深、荷载、电梯、空调、电量、弱电、上下水、燃气及机电用房预留，这些确实是决定了主力店是否能够进入的必然因素。但是，开发商如果一味地满足主力店所有的工程条件，必然会加大开发成本。依据本人多年的商业地产管理经验，在以往的主力店招商过程中，会出现很多的主力店强制性工程条款，其内容涉及了工程各方面的的建造内容、标准。所有工程机电系统都要求最先进、品牌是最好的。如：消防喷淋头要求采用隐蔽式的、设备机房必须配备好分体空调、消防控制室要单独为其设置、变配电室要求单独设置、用电量空调量要求指标要最高的，楼宇自控系统要独立为其配置，所有能控制的点位全部要求控制，甚至对甲方采购设备的品牌必须都是进口的，至少也要合资品牌，对于选择哪个厂家也都事先做了严格的限定。对此，本人认为：“在主力店招商过程中，其工程条件的对接，应该反复与主力店进行沟通和协商，最终形成科学合理的对接体系。并进一步对主力商家的工程条件逐项进行科学合理的分析和研究，从而达到最优化的投资预期”。

对于如何根据主力商家的工程条件进行分析，本人认为：“按照《主力店商户交房标准》的内容逐条逐项进行审核，如：1）高低压配电审核容量是否要求过大，根据设计图纸计算主力店商户主要设备用电量，调整合理的满足运营的用电量；2）空调用量审核，计算主力店空调负荷指标是否要求过高；3）客梯、扶梯、观光梯、货梯以满足使用为前提，取消完全采用进口品牌的要求；4）楼宇自控系统取消大部分点位，只保留照明系统、变配电只监不控系统、空调设备只监不控系统；5）由于地下商业燃气点位设置要求太多，取消部分点位，取而代之为用电，减少了投资成本和设计难度。”综上所述，在一个商业项目的主力店工程对接的环节中，只要具备过硬的专业技术，同时仔细谨慎的分析工程对接问题中的每一个条款和内容，再经过双方共同的努力下，方可达成一致。

误区九：为了开业，只注重工期不注重工程质量就好吗？
目前商业地产企业“抢工期”已成了家常便饭，原因就是一旦延误工期直接导致项目无法按期开业，从而会给商业地产开发企业带来很大的负面影响和巨额的商业索赔。因此，对于“抢工期”一词，已经在我国商业地产开发商眼中屡见不鲜了。俗话说的好：“慢工出细活”，对时间节点有着强烈依赖性的商业项目而言，往往会有许多因为抢工期而忽略工程质量的例子。对此本人认为：“一个商业项目的开发，必须要有极度慎微计划。以牺牲工程质量为代价来换取工期按时开业的项目，后期一定会出现无穷的隐患和商户大量的投诉。而后期质量问题对商户经营的影响，产生的法律纠纷和商业地产企业所遭受索赔的损失将远远大于延期却高质量完成工程的成本。”
做过大型商业地产开发的管理者，大概都有这样一个共同的感受，在临近开业的前半年或前三个月，老板最着急的恐怕就是现场能不能按期完工、能不能顺利通过消防验收、能不能按时开业。而施工方在面对工程延期而导致甲方的制约和惩罚而言，重压之下很容易忽视工程质量去追时间赶工期。由于大型商业地产施工单位众多，交叉作业多，工期约定紧、退场时间也各不相同。甲方除与土建总承包单位、安装总承包单位签订的施工合同之外，还与许多专项工程、配套工程的施工单位签订了工程施工合同。由于工程招标时要求不严谨，施工合同不完善，对工程配合交接处、半成品保护等各方面内容约定不详细，大家合作意识又差，导致施工现场管理起来困难重重。特别是在脚手架、外挂梯垂直运输、临时用水、用电和费用分摊、材料堆放、成品保护划分、垃圾清运、机电设备延期到货、公区装修与商户装修的配合与衔接、交接验收、安全施工管理、文明施工管理、大小市政工程接口、配合等许多方面纠缠不清、无休无止，这些都是造成工期拖延的重要因素。对此，本人认为：“再紧的工期始终都要遵循“百年大计、质量为本”这个原则。要提倡工程进度、工程质量两手抓、两手都要硬”。

工程进度的控制：
1）大型商业地产由于招商商家的不确定性，前期尽管有锁定的主力店商家，但一个项目的主力店商户最多也就三五个，大面积空铺、大量未招满商家未知的工程条件是导致设计变更和签证太多、工期延误的关键因素之一。所以项目工程部门与招商部门的紧密联系与配合，提倡招商引导先行，尽最大限度提前预留好未来商家的工程条件是减少今后大量设计变更、施工变更的重要因素，避免各方为了等一个设计图纸而造成停工的现象。
2）施工前期一定要将项目整体进度分期落实到周、月、季，实行责任到人，落到实处。可与施工单位签订工程进度目标责任书，同时制定工程可能滞后的具体预防措施，并通过每月评比，每季度表彰、奖励或惩罚等手段，来保持工作高效率。对于施工单位技术质量差、人员素质低、组织不严密，而导致人为的工期延误，甲方可采取以发函、罚款、撤销更换项目经理的办法来加快施工进度。在施工过程中应及时组织项目人员进行节点验收，并根据完成情况予以考察评估，及时提出纠正预防措施，避免施工推诿导致工期延误。

工程质量的控制：
大型商业地产工程质量在后期经营中集中体现较多的问题一般为：
① 防水工程缺陷导致大面积漏水、渗水，商户货物淹泡现象较多；
② 摸灰工程不当引起墙面开裂；
③ 空调冷热量存在设计缺陷；
④ 玻璃幕墙工程密封不严密；
⑤ 餐饮燃气管道和阀门、燃气表间设备的安装出现质量问题，频频出现停气现象；
⑥ 大量的电气系统安装存在施工质量缺陷；
⑦ 装饰工程收边收口不符合要求；
⑧ 隐蔽工程验收不细；
⑨ 隔油池和排污管道堵塞严重；
⑩ 排风系统、餐饮排油烟设计缺陷、施工缺陷致使商户频频投诉。

这些问题看似不会引发质量安全事故，但对于引进的商户来说，会直接影响正常经营的问题。所以本人认为“开发商在商业地产项目开工前，就应以开业为大目标，工期、质量为大保障。从工程进度、工程质量、技术管理、会议制度、紧急事件处理等各方面制定出详细的管理标准和技术标准，在开工前向施工单位、监理单位进行交底，明确要求按标准执行，方能保证工程顺利完工，如期开业。”

综上，大型商业地产工程建设是一个周期较长的过程，项目的特殊性、复杂性、不确定因素和构成的各种风险，时刻充斥着每一个施工阶段。因此，只要开发商按照成熟的商业地产开发流程进行规范运作，建立健全项目与之配套的严密的组织和制度，加强计划管理，控制管理，就一定会提高项目管理的质量和效果。

误区十：开业后，工程就完全结束了吗？
“开业只是成功的开始，战斗的胜利还远远未结束。”一直是商业地产从业者经常挂在嘴边的一句话。对于商业项目而言，项目的华丽入市只是其步入成功的基础。其如何保障后期几年甚至几十年的顺利经营，实现投资收益，这才是项目成功的关键。依据多年的商业地产开发管理经验，本人认为商业项目竣工开业后，仍然要密切关注的几大问题为：
① 开业前验收时就发现的问题，未来得及整改与完成的要组织施工单位继续进行逐项整改；
② 由于开业季节不同，中央空调系统的调试工作是开业后的重中之重；
③ 土建收口、收边的工程要全部整改完成；
④ 弱电智能化系统，特别是楼宇自控系统的联动调试需在开业后花费大量的时间去完成；
⑤ 室外商业广场铺装工程整改，园林绿化的收尾整改工程；
⑥ 幕墙工程的收尾工作，细部整改；
⑦ 商业楼梯外立面夜景照明的调试；
⑧ 配合做好商家运营过程中报修、维修工程的整改落实；
⑨ 与物业管理公司的交接验收也是开业后既繁琐又细致的一项工作；

纵观国内外商业地产搁浅或失败的原因，无外乎存在以上十大误区，而海汇盛景通过多年实践经验总结出来的海汇盛景商业地产全过程委托开发管控要点，从投资决策、市场研究、策划定位、商业规划、设计管理、开发计划管理、前期报建管理、成本管理、招投标管理，到品牌招商管理、营销管理、工程营造管理、开发资料管理、竣工开业管理、运营管理、前期物业管理，提供一站式解决方案，从根本上解决投资方专业化不足等问题。海汇盛景一贯奉行：“受人之托，胜似亲办”的服务宗旨,并以专业+敬业的行业水准，逐步赢得了市场的高度认可。目前，海汇盛景已成为国内第一家真正意义上的商业地产全过程委托开发管理机构。