就在今年，虽然“冲千亿”已经成为很多中型房企的“小目标”。但不可否认的是，房地产行业全面进入白银时代。库存高企、利润收窄、行业分化加剧等现象愈发显著，轻资产模式的出现为行业带来一种通过小投入、小风险获取高杠杆和高回报的途径，日渐被更多房地产企业所青睐。伴随投资与开发分离、开发与运营分离、一级土地运营与二级开发的分离，代建模式成为备受房企追捧的一种较成熟的轻资产模式。房地产企业从单纯的开发商往服务商靠拢，也让房地产代建业务成新宠。一时间，代建市场成为行业的新“蓝海”。
代建市场一片蓝海
“代建制”是指投资项目经过规定的程序，由投资方选择有资质的项目管理公司作为项目建设期法人。全权负责项目建设全过程的组织管理，通过专业化项目管理最终达到控制投资、保证工期质量、提高投资效益和管理水平的目的。
其实，代建一直都是美国的舶来品。美国房地产开发模式专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
早在上世纪80年代，美国汉斯地产就已经从传统的「拿地—找钱—银行贷款」的运作模式，转向「募集权益资金—开发、收购与管理—权益分红」的运营模式，成为全球最大的以商业地产为主营业务的房企之一，堪称由「重」变「轻」的楷模。
在国内，整个行业分为政府代建、商业代建、资本代建等不同类型，从单纯的关注产品质量到全案的开发管理，再到小股操盘模式以及最新的4.0柔性代建，整个代建市场开始逐步迈向成熟化以及标准化的操作流程。
国内代建历史虽然不长，但发展迅猛。中国指数研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》中数据显示，2010-2016年全国19家代表企业代建项目的累计合约总建面已高达11153万平方米。代建市场虽然一片火热，但分得一杯羹并非易事。嗅觉敏锐的企业总是可以捕捉到市场先机，一个商业房地产项目的成功，不仅要懂商业运作，更要懂房地产运作。而目前这种复合型的专业管理机构，在市场上仍是凤毛麟角，优秀的房地产代建模式理应被市场所借鉴与接受。
目前来看，开展代建业务的房企具有较高的经营管理能力，实现代建规模的快速扩张，其中近三年代建销售额复合增长率高达63%；开展代建业务的房企规模优势突出，资源整合能力较强，品牌输出优势明显，如旭辉、绿城等是全国性的品牌房企，而且这些企业具有较强的项目管控能力和较高的项目去化能力；笔者梳理发现，还有一些房企积极推动代建业务并行发展，以综合性运营全面促进代建业务的开展。北京海汇盛景起步最早。相对于其他代建公司，海汇盛景更关注于商业地产的开发与代建。它将商业运作和房地产运作良好结合起来，并可提供优质的商业地产全过程开发管理服务。这类专业细分领域的龙头企业具有较高的行业技术壁垒，其中代建企业的人才结构优化、经验丰富和素质过硬的团队、强大的商业品牌资源和人脉资源以及完善的培训机制，才能使得代建企业的业务得以有效开展。代建企业通过整合内外资源，选择稳定的融资资源，甚至售后维保资源等围绕商业房地产代建各个环节的资源整合，形成了代建业务发展的核心优势。
代建制在房地产开发项目体现出来哪些优势？
有业内人士指出，增强了项目管理的力度，由于外部管理人员的增加，管理层次的丰富及专业职能的细化，形成了专业对口、专事专人的架构。其次成本、工期、质量及签证的控制具备了多重审核控制的雏形。目前已具备了施工单位自控、监理单位监控、项目代建公司总控、投资方调控的体系。最后，投资与项目代建分开，明确双方的责权利，更有利于双方公司集中各自优势进行更专业化的工作，也为投资方以较少的人员投入完成较大数额的产值提供了可行的办法。
代建机构如何有效进行全过程管控
其实商业地产的代建工程，难度要远远大于住宅地产。
如何使操盘项目获得成功？商业地产除了要遵循住宅地产所规定的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。
另外，商业地产的开发，需要在规划设计中更多地考虑室内外空间以及商业设施和休闲娱乐设施的整合。商业地产里面的体验性空间、休闲共享空间以及其他商业设施的建筑设计手法更多的是综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、多媒体等现代化综合表现手段的应用，这些都会增加设计与施工难度。
目前，商业地产项目的烂尾几率要远远大于住宅地产。如何操作才能将烂尾的项目盘活？
北京海汇盛景创始人、总裁赵海英先生表示：“一些项目的工程公司很厉害，招商公司实力也不弱，但是没有统一集中来管控，内耗严重、各自为政，导致项目一拖再拖，迟迟不能交工，迟迟不能开业，照样一盘散沙。”北京海汇盛景工程管理有限公司针对行业现状，制定出建设工程项目全过程管控要点，着重强调管控，通过建设工程项目全过程管控，海汇盛景既可为投资方节省时间和财力，还能保障工程进度和质量。
海汇盛景通过项目组织计划管理、技术质量进度管理、项目过程风险管理等十八大建设工程项目全过程管控要点，为合作方提供真正的建设工程项目全过程管理服务。海汇盛景会对每个项目划分成十八大板块进行统筹管控，形成管理闭环，最后保证这个项目按时按期竣工。
海汇盛景会严格按计划执行，特别是把工程节点和招商节点集中管控，形成工程团队与商业团队无缝对接，既各司其职又相互融入，确保整体操盘节奏不会偏离。
全过程代建管控：一个项目显身手
海汇盛景建设工程项目全过程管控在苏州万宝财富商业广场项目代建中可见一斑。“万宝财富商业广场”这个16万平方米大型纯商业综合体汇聚了200多个品牌，涵盖吃喝玩乐购所有业态，是苏州吴江第一个真正意义上的大型购物中心，开业至今，人气爆棚，然而谁能想到在它开业前6个月结构都未封顶，却能在短短不到半年的时间里全盘开业，这究竟靠的什么秘诀？
初次接触项目是在2014年7月底，海汇盛景团队去项目考察时才知，项目总建筑面积16万平方米，主楼结构刚刚封顶，室外金街仍在结构施工，主要参建单位：机电安装工程、装修工程、弱电工程、广场工程等施工单位均未落实；消防工程施工单位虽然已进场施工，但消防单位协助开发商报的建审意见是本商场无明火餐饮商场，这与计划招商的大型餐饮大相背离。商业整体定位，商业整体规划也没有合理方案，项目在短时间内推进陷入了相当被动的境地。而项目计划的开业时间是2015年1月18日，留给北京海汇盛景的时间仅有5个月零15天。
如此短暂的时间操作如此艰难的项目，这在业内几乎无法实现。海汇盛景团队根据多年商业地产开发经验，审时度势，不畏艰难，快速做出反应。采取应急抢险模式，从长期合作过的承建商品牌库中快速选择对商业地产经验相当丰富的施工单位，特别是能抢工期，打硬仗的施工单位进行了议标。在没有图纸的情况下，海汇盛景抓住了几个关键点：计价模式、人工、材料、机具、费率等。这样从一开始就做好明确约定，避免后期施工单位扯皮钻空子。
此外，所有的设备招投标：强电、弱电、消防、给水、排水、空调、通风、采暖等设备都需从头来做。设计参数、技术要求、品牌选择、价格谈判、供货周期.........这其中的艰难，个中滋味，只有参与到这个项目的每一位高管和同仁们方能体会。
2015年1月27日，苏州万宝财富商业广场奇迹般的全盘开业，在苏州当地引起了极大的轰动。北京及当地新闻界都被这个不可能完成的商业项目深深地震撼，诸多媒体争相报道“万宝财富商业广场，缔造商业地产奇迹”。
记得当时参加开业剪彩的一位北京商业地产大咖感叹道：“万宝财富商业广场不论从品牌组合还是工程品质毫不逊色一线城市的购物中心，你们能在如此短暂的时间内全盘开业，这在近几年操作商业地产的同行中实属罕见”。
如今，项目开业已近三年，苏州万宝财富商业广场已在吴江创造了多个百分百，出租率百分之百、租金回收率百分之百。日客流平均4-5万人，节假日均在6-7万人以上。这里已经成为吴江市民休闲、购物、娱乐的必选之地。
值得称道的是，海汇盛景操作苏州万宝财富商业广场在成本控制这一重要环节，全程为项目节约1.6亿元人民币。结算工作结束后，完全超出开发商的预料！
海汇盛景团队多年来一直以擅长操作大型城市综合体全过程管控为主，通过多个代建项目的管控，已经形成独有的一整套完善的管理机制，也赢得了合作方的高度认可与信赖。海汇盛景总裁赵海英先生接受采访时表示：“‘诚信为本、成就客户，受人之托、胜似亲办’这是我们一贯奉行的做事原则，你只要把合作方的项目当成自己的事情来做，就一定能够做好！也一定能够把商业地产全过程代建管控做大做强。”
商业地产代建是正在快速孕育的行业新蓝海，以海汇盛景为代表的优秀企业，正在加速推动它的发展进程。相信在不久的将来，商业地产代建一定会逐渐得到行业的青眛，创造更大的社会价值。
