010-65031088
24小时热线：13601031896
010-65031088
24小时热线：13601031896
2017-09-08
近年来，商业地产投资一直是地产投资的热门话题，其中不乏有国内外众多投资商纷纷对该行业注入重金，试图来分一杯羹。但商业地产的成本控制管理理念及模式完全不同与普通住宅地产，且业内广泛存在开发项目少、经典案例少、共享经验封闭等问题，导致成本投资与效果品质不相匹配，商业地产成本管控严重失控的局面.......
本文旨在通过北京海汇盛景对江苏万宝财富商业广场项目成本管理理念、管理机制、管理模式及方法的深度解读，重点阐述其管控的思路和方法，揭示北京海汇盛景成本管控模式背后的管理精髓和本质，为您揭开北京海汇盛景在建设改造万宝财富商业广场过程中，成本与设计团队是如何为开发商节省1.6亿元成本的。
一、工程概况：
万宝财富商业广场位于江苏省苏州市吴江区中山南路与长坂路交汇处，总建筑面积16.4万平米，地上三层，地下一层（局部地下两层）是集购物、休闲、餐饮、娱乐、儿童游乐于一体的大型纯商业综合体。
开发单位：江苏万宝房地产有限公司
设计单位：无锡市城市设计院有限责任公司
监理单位：苏州城市建设项目管理有限公司
工程总承包：江苏中南建筑产业集团有限责任公司
精装修单位（一标段）：深圳市晶宫设计装饰工程有限公司
精装修单位（二标段）：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司
机电安装：华东工业设备安装股份有限公司
开发管理公司：北京海汇盛景工程管理有限公司
二、进入万宝财富商业广场前所面临的形式：
万宝财富商业广场项目由于开发商的开发经验不足，从拿地开始就留下了诸多隐患，在基坑支护图纸并不明细的情况下与地基基础施工单位签订包干价3850万元的基坑支护合同；总合同范围过大；到2014年7月底，结构工程基本封顶，但是项目的机电工程、装修工程、弱电工程、广场工程施工单位均未落实；消防工程虽然落实了施工单位且已进场施工，但是消防单位协助开发商报的建审意见是本商场无明火餐饮商场，这与计划招商的大型餐饮是大相背离的。而本项目计划开业时间是2015年1月18日，也就是留北京海汇盛景团队的时间只有5个月零18天。
三、快速选择施工单位：
北京海汇盛景接受万宝项目全面委托管理所面临的工作千头万绪，要确定业态落位，确定设计图纸，确定消防建审图纸以及确定专业的施工单位等等都是急需解决的，北京海汇盛景成本设计团队从成本控制角度考虑着重介绍如何快速选择专业分包单位。
选择施工单位是重中之重，正常程序要考察 ——— 邀请招标 ——— 开标——— 评标 ——— 定标，这个一路下来至少也要2个月，这还是图纸满足要求的情况下，可是目前项目的图纸还没有最终完成，怎么办？开发商站在了集团战略的角度考虑问题，对北京海汇盛景团队进行了充分的授权，北京海汇盛景团队根据多年商业地产开发管理经验，采用国家应急抢险的模式从我们多年合作过的施工单位库中快速的选择了几家做过大型商业地产项目，能够抢工期的施工单位进行议标。问题又来了，图纸还没有，又不招标，以后怎么计价，合同如何签，这个问题北京海汇盛景团队抓了几个关键点：计价模式、人工、材料、机具、费率等等。比如精装修工程施工合同条款关于计价部分北京海汇盛景是这样签的：
第二十条 合同价款及调整
20.1合同计价依据：当地定额体系，本合同是按《江苏省建筑与装饰工程计价表（2003）》、 《江苏省安装工程计价表（2003）》为基础的固定费率合同。取费标准按照《江苏省建设工程费用定额》（2009）费用标准取费执行。
1、人工，所有人工单价均按当地政府2014年9月份之前（含）的最新指导价计入（精装修人工112元/工日计算，安装工程一类工按78元/工日计，二类按75元工日计，三类工按70元/工日计）。
2、材料、机具按计价依据中的材料、机具价计入，其中地砖、石材、铝板、涂料、防水材料等装修主材以及管材、钢材、灯具、洁具等材料设备价以暂估形式计入，所有暂估材料及设备在进场前的10日内由发包人确认厂家范围并认质认价。
20.2合同价款确定：∑单个子目上述计价依据套用定额取得综合单价（包含措施费、规费、税金）*双方确认的深化施工图纸计算的实际工程量作为合同价。
20.3合同价的确认时间，在双方确认的深化施工图纸出来后一个月内完成。
20.4结算价款确定：∑单个子目上述计价依据套用定额取得综合单价（包含措施费、规费、税金）*双方确认的竣工图纸计算的实际工程量（包含设计变更与工程洽商）作为结算价。
为什么要这样签，这里简单说一下工程造价的组成，大致分五部分分别为：分部分项目工程费，措施项目费、其他项目费、规费、税金。其中分部分项目工程费属于直接工程费其又可分解为人工费、材料费、施工机械使用费、管理费、利润。以定额计价体系签订合同，就可以把直接工程费中的人工费、材料费、施工机具费的单价确定方式框住，同时可以确定管理费、利润的费率以及措施费、规费、税金的费率，这样对于一个项目的工程造价来说五个基本部分基本都是可以确定清楚的，最终工程造价的多少取决于工程量的多少，而工程量的多少在图纸清晰的情况下留在竣工结算一并核实就完全可以解决整个项目的结算造价确认问题。而如果以清单计价方式签订合同，人工费、材料费、施工机械使用费的单价确定则不容易分清楚，管理费、利润的费率以及措施费、规费、税金的费率、管理费、利润的费率约定也不好实施，特别是对于图纸不全的情况，施工过程变化较大，最终结算造价确定的准确性就很难把握了。
北京海汇盛景成本与设计团队用这种方法签合同解决了既没有图纸又要快速选择施工单位的问题。北京海汇盛景成本与设计团队把计价难点放在结算中解决，但在执行中材料设备认质认价是一个难点，施工单位坚持索要材料利润，比如在地砖认价和阀门认价过程中施工单位坚持的价格与我们询到的价格相差在30%左右，但是为了工期,为了整个集团的发展，最后双方相互妥协采取了一个相对能够接受的中间价进行确认。若正常招标在图纸满足招标要求的情况,可以进行封样管理来解决过程认价难的问题，但是此项目由于前述的各种原因过程认价就成了不可逾越的痛点，与正常招标相比在费率、人工、及市场材料方面施工单位应该会有一些竞争性的让利，由于快速议标，这些也难以体现，“但所有这些与集团的总战略相比，给签约商户和意向商户以信心，确保商户进场装修，确保按时开业，确保万宝财富商业广场抢在其他商业综合体前开业，这是值得的”。
四、结算工作：我们采取全面审查法
北京海汇盛景成本与设计团队参与结算审核的大小参建施工单位共21家，这21家单位的结算报审总额为7.15亿元，最后审定总额为5.5亿元，审减总额为1.6亿元，审减比例为23.04%。
现在我们来分析一下审减总额最高（总包单位）的审减情况：
总包单位报审总额为3.6亿元，最后北京海汇盛景成本与设计团队审定总额为2.9亿元，审减总额为0.69亿元，审减比例为19.19%。
以土建部分为例，上报价3.4亿元，经过北京海汇盛景成本与设计团队第一轮工程量计算核对并套价结果为2.6亿元,（其中包含有0.15亿元的扣减项目）初审比例为24.24%，对此结果总包单位提出4715万的争议金额，如果此争议全部给，则初审比例将调整为10.4%，当然了争议金额都给是不可能的，经过多次谈判，并征询当地造价主管机构，最终争议金额确定给付0.23亿元，而扣减项目调整为0.23亿元，土建部分结算总额为2.8亿元，土建部分审减比例为18.78%。
这里重点说一下扣减项目中的工期延误扣款，合同中规定：“工期400天，工期奖罚：本工程按合同规定的工期交付使用的，不奖不罚；若乙方原因导致工期延误，乙方承担其承包范围内工程结算造价万分之二每天的违约金（该工期已考虑全部节假日、天气等不利因素，非乙方原因及不可抗力除外；如无甲方代表签证，无论何种情况，工期一律不予顺延，逾期均由乙方负责）”。本工程实际竣工报告日期：2013年7月1日--2014年8月4日，实际接收使用时间为2015年1月27日，工期延误计算（从2014年8月5日至2015年1月27日止计算，0.0002*172*280000000=963万元）。
扣减项目中临时水电设施费扣款：合同中规定总包单位负责临时水电设施的实施，包含为精装修等施工单位提供现场水电接驳点，可以收取各施工单位的水电计量的费用。而北京海汇盛景成本与设计团队发现现场实际临时水电设施的施工是由其他施工单位实施的，实施的费用为105万元，扣减费用为105万元。
再来分享几个争议焦点的处理：
1、土方工程：设计金额为659万，施工方意见是：“应根据实际增加外墙外侧至冠梁之间的挖土工程量，甲分包挖土工程量不应从我司扣除”。北京海汇盛景成本与设计团队的意见是：“合同约定计算规则按08清单规范，规范内挖基础土方是按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘以挖土深度计算，甲方分包的打桩挖土方属基础挖土方应综合的内容，且项目经理应确认了此部分土方工程量58000方，应按着甲方直接分包从施工方扣除此项费用处理”。这里再进一步说明一下处理结果，设计的659万的组成，上报量为39万立方米，双方核定量为37万立方米，核减量为15622立方米，在第一轮工程计算核对并套价结果中已包含此量的核减，不能重复再计取，北京海汇盛景成本与设计团队与施工方项目经理已经确认的土方工程量58000立方米共涉及449万元，均不给予，至于其他的210万元争议为施工方推翻以前确定的工程量重新索要增加款项也不给予。
2、聚氨酯防水层套项：设计金额115万，施工方意见是：“地下室顶板、屋面顶板，定额子目执行9-86聚氨酯防水层”。北京海汇盛景成本与设计团队意见是：“9-86位屋面工程防水，综合内容包含贴防水布及附加层、表面撒绿豆沙保护层等于顶板防水工况不一致，套9-108为平面涂刷油类防水，与现场工况相符”。最后处理办法为，按我方意见，此项不给予。
3、地下室墙体柱止水螺杆：涉及金额100万，施工方意见是：“按照办理的核定单计算费用”。北京海汇盛景成本与设计团队的意见是：“虽然对于止水螺杆有相应的签证，但是此签证与原始合同计价办法完全重复，本合同给定的定额计价依据清楚的反映了墙体止水螺杆的定额计算方法，不应重复签字”。最后处理办法为，按我方意见，此项不给予。
4、二次搬运费：设计金额213万，施工方意见是：“政府文件有场地狭小，而万宝就是这种情况”。北京海汇盛景成本与设计团队的意见是：“签订合同签做为一个有经验的承包商应该已经了解了场地情况，并且在合同中已明确措施项目计取子目及标准，其中不含二次搬运费，且二次搬运费特指汽车不能进入的小区或山上工程”。最后处理办法为，按我方意见，此项不给予。
5、模板周转次数：涉及金额442万，施工方意见是：“定额上模板是按周转4.54次考虑的，而实际周转2次，详见核定单（2014-014），应该调整周转次数”。北京海汇盛景成本与设计团队的意见是：“合同中明确约定模板工程量按定额含量计取，且所签核定单并非周转次数核定单”。最后的处理办法为，按我方意见，此项不给予。
据了解，在赵海英先生和海汇盛景团队接手此项目后，整个工程仅造价的结算审计一项，就给万宝房地产有限公司节省近1.6亿元，并在改造过程中，再次省下几千万元，这在商业地产开发成本控制中，堪称奇迹。
海汇盛景成本设计团队多年以来一直以擅长大型城市商业综合体工程造价全过程管控为优势，通过多个项目的造价管控已赢得了合作方的高度认可。我司成本管控团队始终秉承“诚信为本、成就客户；受人之托、胜似亲办”的企业理念，全心致力于为客户提供优质的服务和切实可行的专业性强的解决方案，在全过程造价控制与审计结算中不断的为客户创造超越期望的价值，为海汇盛景的全委模式的全面推行争光添彩！
