本文作者欧玮先生，四川建筑大学工业与民用建筑学士学位，高级工程师，资深大型商业地产全程开发管理实战型专家，北京海汇盛景常务副总裁。二十余年国内大型房地产开发企业从业经历，曾担任多家知名房地产开发企业高管职务。
西安蓝海风中心由陕西蓝海风投资管理有限公司投资建设，地处西安经济技术开发区凤城二路37号，由超高5A商务写字楼、万怡酒店及商业裙房构成，总建筑面积近17万平米，其中：办公写字楼31层约4.8万平方米，万怡酒店20层约3万平方米，商业裙房4层约3.6万平方米，地下约5.6万平方米，停车位950个。
北京海汇盛景工程管理有限公司承担蓝海风中心商业项目管理服务，服务内容包括报批报建管理、商业规划、设计管理、成本控制管理、工程营造管理、竣工验收管理等。服务期间，利用自身专业优势，为开发商逐一破解了多个项目难题，使项目开发得以有序、顺利推进。
破解一：定位难 招商难
该项目由于区位、规模及建筑布局等影响，项目定位一直是困扰开发商多年的第一大难题，之前开发商与知名商业服务机构展开过多轮市场研究和商业定位，均因招商无法落地而搁浅。北京海汇盛景进驻后，商业定位面临三个核心问题：
1、项目商业体量仅约4万平方米，不具规模优势，且商业结构封顶，没有预留影院、超市等业态物业条件；
2、项目位于传统工业区向综合商住区转型的过程中，区域商业氛围较弱，周边1.5公里核心辐射范围内人口密度不足；
3、项目3公里范围内商业供应量较大，且有汉神、熙地港等大型购物中心。
海汇盛景围绕这三个核心问题，重新梳理项目和市场，以小而美的生活方式中心为定位起点，寻找适合的主题型商业、围绕商业主题做足特色扩大辐射半径……沿着这个商业逻辑，海汇团队大胆假设，小心求证，创新性的提出了文化商业这个主题，并考察了茑屋书店、诚品书店、方所、言几又、曲江书城等众多国内外知名文化商业主题模式，最终确定了项目以书店为主力店，打造西安首席文化商业综合体理念，该定位与甲方的思考不谋而合。也赢得了政府、社会各界及意向商户的广泛赞誉和一致认可。
破解二：书墙消防及结构难题
为贴切文化主题的商业定位，本项目在室内拟打造出国内首创最长（240米）最高（22米）的书墙，以提升项目的体验感和文化氛围。但随之产生的消防问题（中庭防火、防火分区面积、疏散宽度及疏散距离等）、结构问题（书墙所处悬挑结构已不能承受超设计荷载之外的其他荷载、负一层顶板结构如何满足书墙荷载的需求等）如何破解呢？海汇盛景项目管理团队就此展开多方论证，在较短的时间内，以较低的改造成本，逐一突破书墙所带来的消防问题、书墙结构问题、原结构加固等技术难题，确保该设计理念的顺利落地。
破解三：合理的商业规划，避免反复改造
在明确项目定位及空间设计理念后，项目管理团队结合招商、运营、物业管理等多方需求，在尽量减少对原结构进行改造的基础上，对业态落位、铺面分割、商铺物业工程条件、人流动线、货运动线、后勤及疏散动线、室内外商业活动场地、交通规划、导视系统、强弱电系统、排油烟系统、给排水系统、空调系统等进行了全面仔细研究和规划，创造性提出1、1+1、1+1+……的商铺分割模式并配置相应业态所需的物业工程条件，极大限度地满足了各种业态、品牌对物业工程条件的需求，增加了招商及后期运营业态调整的灵活性，避免了招商过程及后期运营所带来的工程改造，有效地节约了项目开发成本，确保了招商工作的顺利实施。
破解四：机电管线综合，避免反复拆改
为满足裸顶装修对机电管线美观度需求，避免各专业管线交叉打架，综合考虑后期物业维保等需要，在项目机电管线安装施工前，项目管理团队对各机电专业管线：强弱电桥架、全空气系统、风机盘管系统、新风系统、防排烟系统、给排水系统、消火栓系统、喷淋系统、消防水炮系统、虹吸雨水系统、排油烟及事故排风系统、燃气系统等进行了全面梳理，对各专业管线、设备平面布局、走向、标高等进行了合理的规划布局，特别是针对公共区域机电管线采用综合支架法进行合理布局，既合理利用建筑物顶部空间，保证了管线安装的美观及装修吊顶标高的需求，又避免了因专业管线交叉打架和装修期间改造所带来的工期和成本的增加。
合理统筹 精心部署
在项目工程实施阶段，海汇盛景项目团队对整体施工计划和工序施工顺序进行了合理的统筹、科学的安排、精心的部署，对项目实施可能会出现的问题，提前制定处置预案，使得项目施工得以有序、按计划推进。质量管控方面，在首先确保满足系统功能性质量要求的同时，倡导“工匠精神”，严把观感质量，大到管线走向、标高，小到吊架制作、安装、螺栓朝向等均进行了严格的要求和管控。井然有序、整洁卫生、高质量、高颜值的现场施工环境，赢得了政府、开发商及前来考察的意向品牌商户高度赞许，有效地树立了商户对项目的信心，促进了商户与项目合作的步伐。
在未来的日子里，北京海汇盛景项目管理团队继续秉持“专业、高效、务实、精湛”的工作作风，匠心营造、忘我工作，为实现开发商既定的进度目标、质量目标、成本目标、安全文明施工管理目标，为把西安蓝海风商业中心打造为全国文化商业标杆和精品工程而不懈努力！
以下为现场参考图片：
海汇盛景常务副总裁欧玮先生主持召开书墙消防及钢结构设计研讨会议
海汇盛景常务副总裁欧玮先生带领各参建单位现场巡查
公共走廊机电管线综合安装实景
楼层空调机房管道安装实景
