北京海汇盛景商业管理有限公司全面操盘、公司赵海英总裁做为总架构师的威海首家一站式都市文化购物中心“方邻·海汇MALL”项目得到了行业领先媒体《新地产》的专题报道，《财经网·新地产》《新浪财经》等重量级媒体均进行了前沿报道。
原文如下：
从“闲置资产”到“文化新地标”——方邻·海汇Mall的重生路
前言：12月22日，方邻·海汇Mall开业后，威海的市民们将随时能看到大天鹅优雅的身影，“凌波仙子”们也将见证传统老百货“方邻”重获新生。
七月的威海千里海岸如画，岬湾交错，沙细水清。在最炎热的季节，这座被誉为最适宜人类居住的城市依然温和湿润，凉爽宜人。作为一座年轻且有活力的城市，威海2018年度人均GDP位列山东省内第3位，总GDP占第10位，近三年连续三次登上“中国十佳宜居城市排行榜”。
不止盛夏，这里四季宜居，每年冬天将有成千上万只大天鹅飞跃千山万水抵达这里，度过舒适的冬季。今年冬天，将有一群特殊的“大天鹅”落户这座城市，并将扎根这里。12月22日，方邻·海汇Mall开业后，威海的市民们将随时能看到大天鹅优雅的身影，“凌波仙子”们也将见证传统老百货“方邻”重获新生。
方邻·海汇Mall外广场“大天鹅”雕塑效果图
“被闲置”的商业项目
“方邻”所在地距离市政府、核心商圈2.5公里，周边3公里覆盖的消费者达40万人左右，汇集小学、中学及高端消费人群，是威海市最成熟的商业社区商圈之一。2018年，威海市入选福布斯中国商业城市“大陆最佳地级城市30强”，即便如此，在传统百货业生存压力与日俱增的情况下，“方邻”难以独善其身，闲置许久。
事实上，一路走来，“方邻”曾见证百货业的兴衰，是三四线城市商业地产历史的一个缩影。据威海万方置业有限公司副总经理梁志涛介绍，这里最早为万方置业承建的城中村改造项目，本想在2015年项目竣工后交由居委会运营，租金作为集体收入以改善居民生活条件。不曾想， 2012年前后，百货业态受到电商的严重冲击，形势急转直下，还未等到项目完成，福利就已变为“烫手山芋”。于是，万方置业重新接管了项目，开启了艰辛而漫长的“招商路”。他们不仅洽谈了多个国内一线品牌超市及具有国企背景的百货商家，而且也对家居、汽车、儿童业态等商家进行了多次考察与接洽。期间，项目的市场定位做了一次又一次，很多号称足够“专业”的招商运营团队尝试了一遍又一遍，最终都无功而返。在长达六年的时间里，“方邻”始终没有突破，看不到未来。
“方邻”的出路究竟在哪？一直到2018年下半年，威海万方置业苦苦探索一直未能突破的难题才出现转机。
彼时，威海万方置业负责人结识了北京海汇盛景商业管理有限公司总裁赵海英先生。作为商业地产的资深人士，赵海英及团队曾操盘各类商业地产和工程代建项目超过60个，管控面积总体量超过600万平方米。梁志涛曾考察其主持改造的苏州万宝财富商业广场项目，这个16万平方米的大型商业综合体在短时间内就涅槃成为了繁华的商业地标， “震撼挺大的，” 梁志涛坦言其专业的改造为他留下了深刻的印象，“在后期接触中，赵总对方向的精准把握更是让人眼前一亮。” 威海万方置业高层同样对赵海英及其团队寄予了很大的期望，他们一致认为，“这将是离成功最近的一次。”
“是威海万方置业的诚意打动了我，”赵海英说。最后双方一拍即合成立了合资公司，项目的重新定位、规划和招商及未来的运营均由北京海汇盛景全权负责。同时结合北京海汇盛景打造并独有的文化产品线“海汇Mall”，“方邻·海汇Mall”就这样诞生了。
“方邻·海汇Mall”项目签约仪式
依托于多年的专业经验，赵海英克服重重困难对外围广场进行了重新改造，将室外停车广场改成了宽阔的步行街，尽量增大购物中心外围广场的整体面积。与此同时，为了打造地标建筑，赵海英邀请了台湾著名的设计团队进行外立面及广场的景观设计，将外立面进行整体化设计以强化视觉效果。室内设计方面则特别邀请了中国建筑科学研究院旗下的商业设计团队，其曾负责大悦城的室内设计，具有丰富的商业地产设计经验。“重新进行文化Mall的精装修设计，目的就是为了能够达到新地标的高度。”
方邻·海汇Mall外立面效果图
都市文化Mall亟待新生
工程如火如荼推进的同时，商业定位成为摆在赵海英面前的第一难题。百货业态已经凋敝，购物中心也面临同质化严重、空置率高升的窘境，传统的购物中心模式已然失去竞争力。他意识到，受制于区域面积，项目四万多平方米的小体量根本拼不过当地二十多万平方米的商业项目。大而全的路显然行不通，打造差异化是成为其唯一的选择。
不过赵海英坦言，尽管之前曾操盘多个商业项目，但大都是以传统购物中心的形式进行的。而早在接触威海项目之前，他就对商业地产的未来有所思考：商业一定要与某个元素结合才有出路。就此，他花费了五年多的时间广泛研究国内外案例，逐渐对“商业+文化”有了清晰的认识，“什么能够拥有最长的生命周期？那就是文化。文化具有传承性，而且不容易过时，生命力够强。”此后，赵海英对商业+文化进行了初步探索。随着其规划的以书为主题、以当代都市知性文化Mall为定位的西安蓝海风中心大获成功，他不仅积累了大量的文化品牌商家资源，也对“商业+文化”有了更加深刻的理解。深思熟虑后，他决定在威海做进一步创新，“我们思来想去，最后决定把文化与商业做结合，在威海打造一个‘文化Mall’。” 赵海英说，这就是方邻·海汇Mall口号“文化引擎商业，文化传承未来”的由来。
事实上，在电商步步紧逼下，实体商业已进入主题化、特色化的体验经济时代。而文化的体验性是电商无法撼动的特质，对年轻白领阶层有着很强的吸引力。只不过在当下的中国，“文化Mall”还是一个新词，真正做“文化Mall”少之又少。而在赵海英看来，文化有丰富的上下游产业链，附加值多，能够带动多种产业的发展。最重要的是，尽管文化业态利润微薄，但是可以聚客，“我们当初想的是第一步先做‘人’，靠什么才能让消费者对项目产生粘性，我们就要做六大主题特色。”他解释道，“就是3大概念 +3大感受，非常好玩、非常好看、非常好吃，还有非常文化、非常体验及非常生活，让每一位消费者都可以舒舒服服地在这里。”
除主线外，商业地产的品质如何定位也尤为重要，以赵海英的经验来看，品质定位直接影响到品牌组合、商家谈判以及租金收约，甚至也会对当地消费者有所影响。经过广泛调研，他发现项目周边以百货、商贸为主，缺少调性高的购物中心，品牌重复度高，消费者购物可选性少。
基于此，赵海英打算一切以消费者的感受和市场需求出发，打造一个比威海当地商业项目品质“高半级”的购物中心。“低品质的商业没有出路，做太高大上的商业也不现实，我们要做和老百姓相匹配的文化商业。” 这与威海“精致城市”的定位相契合，也得到当地各级领导的认可，他表示，“我们要做山东省，乃至全国范围内第一个真正的都市文化Mall。”
据方邻·海汇Mall的企划总监徐思文介绍，这里将以文化为主线，打造一个集文化中心、体验中心、社交中心为一体的让所有威海人都羡慕的购物中心，即一站式都市文化Mall。
方邻·海汇Mall夜景效果图
文化“新”地标
“从目前品牌招商的情况来看，业态完全能够按照我们最初定的方向走。”赵海英介绍道，方邻·海汇Mall最重要的主力店之一为北京老品牌老舍茶馆，其占据了一二层共1200多平方米的面积。这个集茶、礼、戏、餐为一体的多功能综合性大茶馆经过多年文化沉淀，早已成为首都北京展示民族文化精品的特色“窗口”和连接国内外友谊的“桥梁”。 “老舍茶馆的进驻相当于火车头，对后期招商起到了引领作用。”
根据规划，方邻·海汇Mall B1层以都市情感生活为中心，将进驻一个精致生活卖场、一座定制影院以及一处市井生活文化赶摆场；一层将汇聚全业态全家庭消费的时尚品质品牌，包括设计师品牌、潮选集合、香氛美颜、国际轻奢及科技体验等；二层意在充实购物的广度和深度，将搜罗各地传统民俗文化、手作工坊、文化阅读、展览演艺及文创体验，打造融汇多元文化的体验中心；三层则将作为美食聚集地，汇聚来自世界各地的主题餐饮与美食品牌。
值得一提的是，由于受到结构和体量限制，方邻·海汇Mall量体裁衣引入了家庭定制影院品牌 C+影城，特意将影院业态做了轻盈化处理，装饰风格更为时尚的同时，也可以根据不同的人群需求定制特色的文化场景，与都市文化Mall的定位高度吻合。
这里将突破传统的购物中心，进行业态的全新组合：打造拥有复合阅读空间跨界书店的同时，搭建以儿童体训、女性健康、老年康体为核心的康体健身、医疗保健于一体的都市健康充电站。这里既有手工体验、科技体验、非遗体验等文化娱乐休闲项目，又有全年龄层对象体系的完整教育平台，同时集合了购物、美食、休闲、娱乐、服务等功能，打造完整的商业消费配套服务。未来，方邻·海汇Mall还将进行智能化运营，通过客流计时精准分析，以便及时进行品牌调整。
不过，在赵海英的构想中，经营文化品牌仅仅是文化Mall的一部分，“围绕文化主题，我们会把山东内外所有和文化有关的品牌都挖掘过来进行营销活动，”他说，在方邻·海汇Mall中，文化活动也将是其中的重要组成部分，“今后的文化活动将会一场接一场地举行，能够吸引大量的客流。”
“我们投入了巨资，整个外立面及广场通道，包括夜景照明、室内动线及中庭都将全部进行重新规划，基本上可以保证每个区域都有特定的主题。”赵海英说，为了切合文化主题并打造新地标，整个方邻·海汇Mall的天地柱墙及空间设计都将进行颠覆性设计，并引入40%以上首入威海的新品牌，打造年轻人的打卡地。
一个商业地产项目不仅涉及定位、规划和施工，招商也是重头戏，每个环节都不能掉以轻心。尤其在四月初进驻威海开始全面招商后，赵海英及团队就面临着一百多个品牌的洽谈工作。如此大的工作量都将在十个月内完成，这是赵海英的一贯风格，他会在合作伊始就订立工期目标，然后全力冲刺。此前他主持改造的16万平方米的苏州万宝财富商业广场项目，就在短短五个半月的时间内实现了全盘开业的奇迹。
如今，方邻·海汇Mall招商中心的会议室里也正悬挂着“目标明确 坚定不移 紧密合作 全力以赴”，“精神抖擞创精品 争分夺秒抢工期”的奋斗标语。距2019年12月22日开业时间已过半，招商中心悬挂开业倒计时天数一天天减少，工程、招商等工作都在紧锣密鼓且井然有序地推进着，“你过两个月再来看，每一个地方、每一处吊顶，甚至包括卫生间都完全颠覆想象，在威海绝对是独一无二的。” 赵海英信心满满地说。据悉，方邻·海汇Mall 将于2019年8月举行招商大会，届时期望这座都市文化Mall能如他所愿，蜕变成一座真正的文化新地标。
